Une bonne façon de créer des opportunités immobilières, est la conversion en condo. Changer la vocation d'un immeuble à logements en le revendant en copropriétés divises représente un gain très important de la valeur dudit immeuble et par le fait même, de vos profits.
Mais attention! Avant de se lancer dans cette aventure, il est important de bien définir votre plan et de connaître toutes les étapes auxquelles vous serez confrontés.
Les différences entre copropriété divise et indivise et leurs avantages et inconvénients respectifs;
- - Les étapes détaillées à la conversion;
- - Le rapport avec la Régie du Logement;
- - La relation avec les locataires
- - Comment calculer on profit;
- - La mise en marché des ses unités, etc.
Dès qu'un immeuble locatif est la propriété de 2 personnes ou plus, on dit de lui qu'il est détenu en copropriété indivise. Il existe deux types de copropriété soit la copropriété divise et la copropriété indivise
Pour les fins de la conversion d'un immeuble en copropriété divise, un immeuble locatif est celui qui comporte ou qui a comporté au cours des 10 années précédant la demande d'autorisation de convertir à la Régie, au moins un logement loué, offert en location ou devenu vacant après une location.
CONVERSION EN COPROPRIÉTÉ DIVISE ET REPRISE DE LOGEMENT
La conversion d'immeuble locatif en copropriété divise, couramment appelé condominium, est possible lorsqu'elle est autorisée par la Régie du logement. Durant le processus de conversion, le droit à la reprise de logement est suspendu. À partir de l'envoi de l'avis d'intention, il n'est plus possible de reprendre le logement. Cette règle cesse de s'appliquer lorsque la Régie du logement refuse la demande de conversion.
Tout locataire ou cessionnaire en place au moment de l'envoi de l'avis d'intention ou, encore, tout nouveau locataire dont le bail débute avant la date de la décision de la Régie du logement autorisant la conversion peut demeurer dans les lieux tant et aussi longtemps qu'il le désire s'il respecte les conditions du bail. La conversion en copropriété ne menace donc pas le droit au maintien dans les lieux des locataires.
ÉTAPES DE LA CONVERSION
Pour convertir son immeuble en copropriété divise :
avant toute autre démarche, transmettre un « Avis d'intention », conforme au modèle prévu par la loi, à chaque locataire de l'immeuble. Transmettre une copie de cet avis à la Régie;
obtenir de la municipalité ou de l'arrondissement une résolution autorisant la conversion sur son territoire ou obtenir un certificat de conformité, si un règlement le prévoit;
dans la Ville de Montréal, obtenir une dérogation par résolution du conseil de l'arrondissement dans lequel est situé l'immeuble;
déposer, dans les délais requis, une demande d'autorisation de convertir auprès de la Régie du logement et la signifier à chaque locataire et chaque colocataire individuellement, s'il y a lieu;
un cadastre horizontal et vertical pour les parties privatives et les parties communes devra être déposé par un arpenteur-géomètre.
VENTE DU LOGEMENT
Avant la première vente du logement, le propriétaire doit offrir au locataire d'acheter son logement aux mêmes prix et conditions que ceux convenus avec une autre personne.
Le locataire a 30 jours pour faire part de sa décision d’acheter,
Il devra émettre un document attestant de sa renonciation au droit de préemption.
La conversion d'un immeuble locatif en copropriété divise est soumise à des règles en vigueur depuis 1987.
La Loi modifiant la Loi sur la Régie du logement et le Code civil, présenté en novembre 1987, met fin au moratoire de 1975, sauf pour les municipalités de l'ancienne Communauté métropolitaine de Montréal (CUM), devenue la nouvelle Ville de Montréal.
Cela signifie que les demandes de conversion en copropriété divise sont en principe interdites sur le territoire de la ville de Montréal sauf dérogation par résolution du Conseil de la municipalité sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble.
Québec) Les immeubles à logements devront être vides pendant 10 ans avant de pouvoir être convertis en condos, a décrété la Ville de Québec dans un nouveau règlement. L'administration veut ainsi mater les propriétaires qui forçaient leurs locataires à partir pour scinder leurs bâtiments.
Québec a ainsi modifié son moratoire sur la conversion implantée en 2002 pour faire face à la crise du logement. Devant la pénurie de logements toujours aussi préoccupante, la Ville a décidé d'agir contre ceux qui avaient trouvé une faille dans la réglementation municipale.
«Il y a plusieurs immeubles qui se font vider de leurs locataires parce qu'une fois qu'ils sont vides, la Ville n'avait plus un mot à dire parce que son moratoire n'inclut pas les immeubles vacants», expose Geneviève Hamelin, élue responsable de l'habitation au sein de l'administration Labeaume.
La Régie du logement pouvait octroyer un permis de conversion aux immeubles vacants. Or, dans le Vieux-Québec notamment, de nombreux propriétaires convaincraient leurs locataires de mettre fin à leur bail contre des sommes d'argent. Ce que le nouveau règlement municipal rendra plus difficile.
«Le propriétaire devra dorénavant prouver que l'immeuble est vacant depuis de nombreuses années», a indiqué Mme Hamelin. Dix ans en fait devront s'écouler entre l'abandon total des logements par ses locataires et sa conversion.
«C'est sûr que ça paraît dur, mais c'était la seule façon de faire en sorte que ça ait du mordant. Maintenant, un propriétaire qui veut acheter un immeuble pour faire la conversion en condos, il va avoir un beau 10 ans à attendre.» Et d'ajouter que «c'est extrême, mais c'est pour bien protéger les logements locatifs.» Mme Hamelin spécifie que les demandes seront néanmoins traitées au cas par cas.
Immeubles à l'abandon
Québec ne craint-elle pas de voir les propriétaires laisser à l'abandon des immeubles durant de longues années? Non, assure Mme Hamelin, qui estime que le jeu d'acheter un immeuble à logements pour le convertir n'en vaudra tout simplement plus la chandelle.
Rappelons que le propriétaire de l'ancien Patro Saint-Vincent-de-Paul, l'hôtelier Jacques Robitaille, a laissé le bâtiment à l'abandon plusieurs années avant de le démolir après un long bras de fer avec le ministère de la Culture. L'hôtel qu'il souhaitait construire en lieu et place n'a toutefois toujours pas vu le jour.
Malgré son nouveau mordant, le moratoire touche uniquement les condos de type divise et toujours pas ceux de type indivise. Ces derniers étant de plus en plus populaires, les services juridiques sont à élaborer une stratégie pour empêcher que des logements disparaissent ainsi du parc locatif.
Dès qu’un immeuble locatif est la propriété de 2 personnes ou plus, on dit qu’il est détenu en copropriété. Il existe deux types de copropriété soit la copropriété divise et la copropriété indivise.
Copropriétés divise et indivise : droits et obligations
Pour les fins de la conversion d’un immeuble en copropriété divise, un immeuble locatif est celui qui comporte ou qui a comporté au cours des 10 années précédant la demande d’autorisation de convertir à la Régie, au moins un logement loué, offert en location ou devenu vacant après une location.
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